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房地產企業稅收政策

2021-05-01 閱讀次數:1397次

【優惠內容】

 一、(一)房地產企業銷售開發商品取得的收入按“銷售不動產”稅目繳納增值稅,稅率為9%。
    1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
    房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
    2.房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
    3.房地產開發企業中的小規模納稅人,銷售自行開發的房地產項目,按照5%的征收率計稅。
    4.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
    (二)房地產企業轉讓土地使用權取得的收入按“銷售無形資產”稅目繳納增值稅,稅率為9%。
    二、房地產企業在計算土地增值稅時,可扣除的項目為:(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除項目。 
    開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
    財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
    其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。
    凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本的金額之和的10%以內計算扣除。
    上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
    對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和,加計20%的扣除。
    納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省,自治區,直轄市稅務局根據當地情況制定。除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%。
    房地產開發企業有下列情形之一的,稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況,按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅:
    (一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
    (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
    (三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
    (四)符合土地增值稅清算條件,未按照規定的期限辦理清算手續,經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的;
    (五)申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的。
    三、房地產企業開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款,包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。
    企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規定進行確定:
 ?。ㄒ唬╅_發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。
 ?。ǘ╅_發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。
 ?。ㄈ╅_發項目位于其他地區的,不得低于5%。
 ?。ㄋ模儆诮洕m用房、限價房和危改房的,不得低于3%。
  企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
  在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
    企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用,準予在當期據實扣除。
    企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。
    四、對房地產企業簽訂的商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅,稅率為0.05%。


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